房地產-中國房地產企業(yè)排行榜深度分析_研究報告

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2011-2015年中國新型建筑行業(yè)投資盈利預測及前景

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1月7日，中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心重磅“出爐”的2010年中國房地產企業(yè)項目銷售金額與銷售面積排行榜中，萬科成了最大贏家，榮膺“雙料”冠軍之余，也創(chuàng)下新的歷史記錄。保利地產獲2010年度房企銷售面積亞軍、銷售金額第四名；金地集團排名居中，均位列“兩榜”第13名；招商地產排名則最為靠后，分列上述“兩榜”的第18名、第26名。

　　公開資料顯示，2010年萬保金招共計實現銷售金額2109億元，簽約總面積為1905萬㎡。四大房企中，保利規(guī)模擴張速度最快，而萬科的運行效率最高。截至2010年3季度，保利地產總資產較年初增長了52.27%，而萬科的存貨占流動資產比率最低，為68.59%，這與萬科一直強調的高周轉、快速開發(fā)的模式相符。

　　2010年房企銷售排行榜出爐萬保招金“被調控”效果幾何？

　　四大房企·萬科篇

　　作為中國房地產行業(yè)當之無愧的龍頭企業(yè)，萬科在2010年繼續(xù)著自己的老大地位。

　　根據中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發(fā)布《2010年度中國房地產企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，2010年萬科再次蟬聯了住宅銷售收入與住宅銷售面積的雙料冠軍。其中住宅銷售收入1026億元，住宅銷售面積847萬平方米。而1026億元的銷售成績也創(chuàng)造了新的記錄，使得萬科成為國內第一家年銷售超過千億的房企。

　　而面對不斷深入的調控，及時調整開發(fā)布局、產品結構和開發(fā)節(jié)奏，調低對利潤的追求，把調控可能帶來的業(yè)績影響降到最低無疑成為其銷售突破千億的保障。

　　這種順勢而為也體現在此前幾年。2007年，他們率先將開發(fā)重心轉向二三線城市，并以剛性需求者為主力客戶，順應政策要求大建特建“小戶型”，以滿足主力市場需求；2008年，當行業(yè)迎來首次調整時，萬科則迅速舉起降價大旗，搶先出貨。顯然，這種面對不同情況積極調整的策略使得萬科得以長期位居地產“一哥”的位置。

　　不過，銷售千億的背后，萬科也面臨著諸多的挑戰(zhàn)。首先是盈利能力方面，這家企業(yè)銷售爆發(fā)式增長的行情并未很好地傳導至盈利端。與2004年的百億銷售額相比，6年之后的千億萬科，其銷售額增長了9倍；2004年凈利潤約為9億元，2010年前三季度為32.72億元，如果4季度不出現較大幅度的增長，萬科2010年全年的業(yè)績不會超過50億元，而這意味著其6年來的利潤增長還不到5倍。顯然，萬科的規(guī)模增長與其成本控制能力的增長并不匹配，直接影響了其盈利能力。

　　其次是資金的問題，如果僅僅從資產負債表分析，萬科的資金狀況確實不錯。截止三季度萬科的貨幣資金315億，占總資產1879億的16.7%，而流動比率，即短期借款加一年內到期的長期借款僅158億，也就是僅萬科手中的現金就足夠支付其2倍的短期借款，資金狀況很是寬裕。

　　但從萬科的三季報現金流量表來看，其資金狀況似乎并沒有上述那么理想。2010年1-9月其經營性現金流為負數12億，上年同期則是正數112億，而經營性現金流為負數，說明企業(yè)掙得少花得多；同時其前三季度銷售收入223億元，但經營性現金流入是598億，說明63%的現金流來自以前年度收入或預收款；最后其2010年1-9月收到的其他與經營活動有關的現金55億，比去年同期的17億增加2.3倍。而有注冊會計師表示，收到的其他與經營活動有關的現金金額巨大，多為關聯方直接的現金往來，不少企業(yè)用這種方式掩蓋主營業(yè)務現金流的嚴重短缺。

　　而如果要預測未來萬科的資金狀況，還要看2010年的年報，進一步了解其存貨的可銷售狀態(tài)。如果現房占比大，就說明存貨的變現能力強，相反的，如果新開工項目多，反而會進一步增加資金的需求量；截止三季度其預收賬款已經達到656億，超過1-9月份銷售收入433億，按照2010年的平均銷售額，等于是已經預收了未來17個月的收入，這個數字也驗證了萬科未來資金會更緊張。

　　同時，2010年1-9月萬科的投資收益2100萬，比去年同期的1.52億下降86%，營業(yè)外利潤僅2480萬，說明萬科的利潤幾乎全部來自于直營業(yè)務，也顯示了其利潤的健康性。

　　并且，今年以來，萬科還加速了在土地市場的投入，整個2010年共獲取106塊土地，尤其是12月份，僅一個月就拿下了21處土地，且大多數位于二、三線城市。由于房地產開發(fā)從拿地到銷售到交樓平均周期是2到3年，按此規(guī)律，萬科2010年實現千億業(yè)績便是2008年之前辛苦布局、儲備土地的結果，而2010年全國范圍內的大量拿地，也將保障萬科今后幾年的銷售成績。

　　此外，萬科目前已經將學習目標從美國最大的住宅企業(yè)帕爾迪轉向了匯豐銀行，希望學習其“市場環(huán)境適應能力”，而萬科也確實在住宅市場遭遇連續(xù)調控后，將觸角伸向了商業(yè)地產的市場。此外針對重慶將試點房地產稅的消息，萬科已經對相關媒體表示，房產稅的開征以及保障房大規(guī)模興建計劃的落實，會抑制投資性購房需求。而這也或許意味著在2011年，我們將更多的看到萬科出現在商業(yè)地產的領域。

　　四大房企·招商篇

　　作為“萬保金招”四家龍頭房企中規(guī)模最小的一家，招商地產2010年的表現可說是不溫不火，雖然全年銷售金額和銷售面積上仍排在這四家的末尾，但截止2010年三季度的凈利潤卻超過了金地集團，排到了第三的位置。

　　根據中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心給出的數據顯示，招商地產2010年實現住宅銷售收入143億元，位列國內地產商第18位，全年銷售的住宅面積為102萬平方米，排在第25位。而2009年，招商地產的銷售收入和銷售面積分別為157億元和123萬平方米。

　　由于招商地產已經形成了深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經濟帶為重點經營區(qū)域的市場格局，而2010年的調控主要針對的就是上述地區(qū)，導致招商地產2010年上述兩項數據均出現小幅下滑。

　　穩(wěn)健式的發(fā)展是招商地產一貫的策略，所以其整體擴張的速度相比于萬科與保利頗為落后。尤其是2010年上半年，招商地產沒有拿下一塊新的土地儲備，直到7月份這種情況才得到改觀。不過，沒有獲取新的土地并不意味著招商地產可能出現土地儲備的不足的問題。整個2010年，招商地產總計花費69.58億元(按權益)，在佛山、上海、廈門、成都、南京等地購得土地十塊，新增權益建筑面積約131萬平米，新增項目整體的樓面地價為5617.36元/平米。有券商就估計，目前招商地產自身擁有的權益未結算面積在800萬平米以上。

　　而招商地產大股東招商局的資源雄厚，是其獲取質優(yōu)價廉資源的重要保障。招商地產作為招商局唯一的房地產運作平臺，資產僅占集團的18%，房地產業(yè)務更快更好的發(fā)展是集團的要求。集團已確定在深圳再投資600億元，發(fā)展前海灣保稅港區(qū)、前海合作區(qū)綜合開發(fā)，海上世界綜合體、太子灣郵輪母港等項目，招商地產將在其中發(fā)揮重要作用。考慮到實際控制人招商局集團在漳州開發(fā)區(qū)，深圳前海、蛇口等地區(qū)擁有豐富的土地資源，以及作為國資委核定的16家以房地產為主業(yè)的央企之一，公司土地的儲備還是比較充足的。

　　此外，2010年11月11日，招商地產發(fā)布公告稱，離開公司近3年的老將孟才重回公司任職副總，再掌拿地大權，而這也是短期內內招商地產新增的第二名高管。由于孟才任職招商地產副總的三年，亦是該司在土地儲備方面擴張力度最大的時候，所以也引發(fā)業(yè)界關于招商地產重拾快速擴張戰(zhàn)略的聯想。在孟才執(zhí)掌拿地大權的2007年，招商地產便先后在深圳、廣州、蘇州、漳州等地取得多達447多萬平方米建筑面積的土地儲備。而在孟才離開后的另一個樓市高峰期——2009年，招商地產總共只新增6幅不到200萬平方米的土地儲備。不過，公司在承認孟才的回歸的確是招商地產開發(fā)規(guī)模擴張所需的同時，也表示招商地產未來還是會延續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展策略。

　　雖然招商地產在這四大龍頭房企中處于“小老弟”的位置，但其“住宅開發(fā)+商業(yè)持有”的經營模式卻是今后一段時間內大型房企發(fā)展的主流，就連此前只做住宅項目的萬科，2010年也開始進軍商業(yè)地產。畢竟在房地產調控持續(xù)進行的情況，住宅市場留給房企的空間會越來越小，而商業(yè)地產則注定會迎來自己的“春天”。所以，擁有大量商業(yè)項目的招商地產很可能借機縮小與前三者的差距。

　　四大房企·保利篇

　　截至2010年三季度末，保利地產(600048)以總資產1367.89億元保持其在“招保萬金”四大房企中第二位的排名。

　　2007-2010年三季度，保利地產總資產的平均增長率在四大房企中居首。也即，近三年來，保利地產的總資產以平均每年50%以上的速度增長著。然而，“史上最嚴厲”樓市調控期間，不同于萬科能夠借力“調控”、成為首家銷售額過千億房企的無限風光，保利地產在2010年表現只能說是中規(guī)中矩，并無“亮點”引人注意，更由于媒體曝出其違規(guī)建造別墅事件而引人議論。

　　從保利地產2010年1-11月份拿地公告中可以觀察到，2010年保利地產布局二、三線城市，拿地“兇猛”。

　　根據保利地產公告進行初步統(tǒng)計可以看出，2010年1-11月份，保利共計拿下42個地塊，絕大多數位于二、三線城市，購地金額逾450億余元。

　　資料進一步顯示，2010年1-11月份保利所獲42個房地產項目中，有8個位于成都，占比近1/5�？梢钥闯鰜恚^今年保利在成都地區(qū)以80億的銷售金額，成為該地“銷售冠軍”后，成都房地產市場便成為其布局“重鎮(zhèn)”，凈用地面積共計89.59萬㎡，在未來將以商業(yè)、住宅的形式被開發(fā)出來。

　　除去成都地區(qū)，沿江、沿海城市也成為其重點“布局”城市：江浙、廣東這幾處“必爭之地”自不必說，保利地產在福建、青島和武漢等地也有所“斬獲”。

　　不過，布局二、三線城市之余，保利地產在一線城市北上廣，再加上準一線城市天津，拿地雖少，投入卻高。2010年1-11月份，保利地產在北上廣天四個城市所獲5個房地產項目，購地總額為144.93億元，用地面積共計66.67萬㎡，折合樓面價2.17萬元/㎡。

　　進入2010年12月份，房企拿地更為“兇猛”。保利地產雖仍未對2010年12月份拿地情況進行披露，但僅根據媒體報道的資料進行統(tǒng)計，就可發(fā)現公司在半個月內分別在北京、廣州、紹興、南京四地砸下88.78億元拿地。保守統(tǒng)計，保利地產在去年全年購地金額接近600億。

　　而保利地產全年的銷售金額也不過660億。投資者雖然可以來看到保利地產在2010年突破其歷史銷售記錄，但也要關注其資金風險，尤其是現金流量情況。

　　如果對四大房企的資產負債率進行比較，可以發(fā)現招商地產最低(0.62)，保利地產最高(0.79)。2010年保利地產三季報顯示，保利地產的長期借款高達470.97億元，這一數字是萬科的2倍，金地集團的2.78倍，招商地產的4.36倍。

　　再將四大房企的經營活動所產生的凈現金流量情況進行比較的話，可以發(fā)現，除去招商地產外，其余三家均為負。2010年三季度，保利地產更是創(chuàng)下經營活動所產生的凈現金流為-261.08億元的巨額數字(萬科為-12.07億、金地為-14.15億元)。

　　四大房企中，保利地產作為具有國資背景的房地產龍頭企業(yè)，要比同行具有更大的信貸融資優(yōu)勢。和萬科相比，保利或許沒有其卓越的管理經驗，卻享有更多的政策便利。可以管中窺豹的是，4·19房地產調控以來，上市房企定向增發(fā)基本上都遭遇監(jiān)管部門擱置或是否決，而保利地產則恰好在4月19日對外發(fā)布公告，稱其定向增發(fā)方案獲得國資委批復同意。

　　不過，“大”與“強”一直是國企需要面對的考驗。2010年12月22日，保利地產發(fā)布公告，公司的財務總監(jiān)再次發(fā)生變更。在企業(yè)運營效率遜于萬科的事實下，保利地產每隔兩年變更一次財務總監(jiān)，似乎也反應出公司在治理結構上有待提高。更何況，無論是在近期流行的“綠色住宅”還是“住宅產業(yè)化”的主題上，萬科也要比保利先行一步。

　　萬科與保利，既然分列A股市場房企第一、二名的位置，就難以避免公眾將兩大房地產巨頭進行比較。近兩年，保利地產擴張的速度雖令市場矚目，但是在綜合實力上仍遠遜于萬科。好事者難免會發(fā)出“既生瑜，何生亮”的慨嘆，但是競爭對手的存在，往往是企業(yè)不斷前行的動力。適值房地產市場“多事之秋”，保利在借助調控之機，一邊參與行業(yè)整合，一邊放手拿地。不過，仍需其能在管理上做到更為精致、理念上更加創(chuàng)新，由大向強轉變。　　四大房企·金地篇

　　金地集團(600383)在四大房企中排名第三。在2010年銷售面積、銷售金額排行TOP30房企的榜單中，也處于“比上不足，比下有余”的狀態(tài)，“兩榜”中均排名第13名。

　　2010年的樓市調控年，金地集團其月度銷售情況為政策對樓市的影響進行了一次現身說法。而其凈利潤增長幅度更是發(fā)生了如同“過山車”般的變化。

　　2010年一季度，金地集團就已經實現營業(yè)收入72.21億元，同比增長404.88%；歸屬母公司所有者凈利潤11.66億元，同比增長了2028.14%。

　　半年后，也即截至2010年三季度，金地集團的營業(yè)收入為104.28億元，凈利潤僅為13.40億元。和一季度相比，凈利潤在半年內僅增加了1.74億元，其同比增幅更是回落至74.20%。而從凈利潤的絕對數字上來看，金地集團的凈利潤甚至低于位列四大房企末尾的招商地產(三季度凈利潤為14.27億元)。

　　四大房企中，恐怕最能反映調控政策對樓市影響的就是金地集團的銷售情況了：2010年1-3月份，金地集團的銷售面積持續(xù)增長，3月份環(huán)比增長率更是高達52.73%；4·17“新國十條”出臺后，金地集團無論是簽約金額還是簽約面積連續(xù)三個月下調，環(huán)比增長率均為負數；直至經歷8、9月份一個“小陽春”——其中8月份實現簽約金額環(huán)比增長了198.09%、簽約面積環(huán)比增長178.59%；“金九”則繼續(xù)保持增長勢頭，簽約金額環(huán)比增長85.75%、簽約面積環(huán)比增長96.54%；9·30“二次調控”之后，公司簽約面積和簽約金額再次陷入量平價穩(wěn)狀態(tài)，環(huán)比增幅也變?yōu)樨摂怠?/P>

　　有業(yè)內人士指出，金地集團的短板之一，是其拿地能力弱于其他房企。近期，一份中信證券(11.87,0.27,2.33%)研究報告指出：金地集團很少在招拍掛市場之上和同行比拼價格短長，而是采取股權收購、舊城改造等方式獲得土地項目。

　　根據公開資料可知，截至2010年12月30日，金地集團購地金額逾百億元，用地面積總額為108.35萬㎡。另參與深圳市龍華擴展區(qū)保障房建設，規(guī)劃建筑面積34.89萬㎡。

　　事實上，若不是在2010年12月份金地集團開始發(fā)力，其去年全年的拿地情況相對于其他房企來說，將顯得更為“可憐”：僅12月份就至少出資60億元拿下75.65萬㎡土地，占比全年購地金額、面積總額的六成以上。

　　在區(qū)域布局上，金地集團仍舊以一線城市為主力地區(qū)：北京、上海和深圳三地購地金額共計48.41億元，占比全年購地總金額的近50%。沿海、長江流域二、三線依舊為房企首選城市，金地集團未來布局江蘇、武漢、珠海和煙臺。另外，沈陽仍為房企爭奪要地，2010年金地集團以總價21.77億元在沈陽拿下兩塊地，成為僅次于北京、上海兩地重點布局城市。

　　金地的步子，雖然小但是卻穩(wěn)健，不如萬科的專業(yè)、保利的規(guī)模，卻自有其獨特之處。新舊年交替之間，金地選擇此時發(fā)力拿地，承上啟下，2011年，還需投資者拭目以待。

　　一直以來，萬保金招占據A股市場房地產“四強”之位，牢牢不可動搖。不過，正所謂“樹大招風”，榮譽盡享、風光無限的同時，另類稱呼也常伴左右——

　　“無限風光”企業(yè)：萬科

　　上榜理由：秉持“住宅產業(yè)化”、“綠色住宅”理念的萬科，絕不僅僅是一個理想者。2010年成為首家銷售過千億的房企，榮膺銷售面積、銷售金額雙料冠軍，上演了一出“叫好又叫座”的傳奇。

　　2010年全年，萬科拿下85個地塊。不過，購地金額卻未必要高于保利地產。初步統(tǒng)計，2010年1-11月份，萬科所購置的64個地塊共計花費418.58億元，遠遜于保利地產。進入去年年底，萬科上演了一場“歲末的瘋狂”，1個月之內，一口氣拿下21個地塊，購地金額共計161億元。值得一提的是，萬科還參與了保障房以及舊城改造項目。

　　“最激進拿地房企”：保利地產

　　上榜理由：繼2009年保利地產成為拿地排行榜第一名后，2010年其拿地勢頭依然不減。銷售額660億，拿地金額保守估計在600億左右。截至2010年三季度，保利地產背負著471億元的長期負債，經營現金流凈額為-261億。

　　這家秉承“快速增長”的央企，顯然無懼資金鏈的問題。據有關報道，保利地產曾公開發(fā)表過兩句“給力”感言：其一是“500億沒有瓶頸，660億也不是終點”；其二則為“拿地是常態(tài)”，且期望實現3-5年內，再造一個保利。

　　“最另辟蹊徑房企”：金地集團

　　上榜理由：與眾多房企圍攻二、三線城市不同，金地集團一直堅守一線城市、專注中高端樓盤。同時，積極開拓房地產金融業(yè)務。

　　2009年報中，四大房企中，只有金地與萬科發(fā)布了《致股東書》。如果說，萬科用詩一般優(yōu)美的語言描繪了其對未來進行的“綠色暢想”。那么，金地則用簡潔的句式介紹公司的“藍海戰(zhàn)略”�？梢哉f，金地集團與一般大型房企相比，策略相對保守而目標集中，同時更專注于中高端住宅。之所以稱其“另辟蹊徑”是因為公司除去房地產業(yè)務外，還希冀通過積累和培育公司在房地產金融領域的經驗和聲譽，探索出在住宅產業(yè)、商業(yè)地產與房地產金融之間的聯動價值，通過不同業(yè)務之間的搭配組合來提升其盈利能力。

　　“最具捂盤嫌疑地產”：招商地產

　　上榜理由：2006年10月，招商地產以樓面價4000元/㎡拿下深圳寶安區(qū)A906-0312、A909-0097地塊，并成為寶安區(qū)觀瀾“地王”后，并未急急推出，而是按兵不動達四年之久。

　　須知2009年，金地集團在同一地區(qū)、以樓面價8500元/㎡的價格，再創(chuàng)“地王”“佳話”的同時，也讓公眾看到地價3年升值2倍的“財富神話”。

　　時間已進入2011，“招商觀園”項目僅僅開放了樣板間，何時入市，仍需等待。

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中國房地產企業(yè)排行榜深度分析